quarta-feira, 23 de julho de 2014

Resumão de compra e venda

O contrato de compra e venda é um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo qual, mediante pagamento de certo preço, transfere-se o domínio de determinada coisa, objeto do contrato.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
A celebração do contrato apenas obriga o vendedor a transmitir ao comprador a propriedade da coisa, enquanto que a execução do contrato só se dá quando realmente ocorre a transferência da propriedade pela entrega da coisa, em se tratando de bens móveis, ou pela transcrição no registro de imóveis, quanto se tratar de imóveis.
1.2 - Partes
São partes no contrato de compra e venda:
Vendedor - quem vende determinado bem, dispõe dele a troco de dinheiro.
Comprador - quem compra o bem, paga por ele.
- Elementos
1-Objeto - qualquer bem que possa ser vendido e comprado.
2-Preço - é o custo da coisa posta à venda. É o que caracteriza o contrato de compra e venda.
3-Consentimento das partes - acordo de vontades entre as partes, representado pelo que for pactuado no contrato.
Requisitos Formais
Para a compra e venda de bens imóveis é obrigatória a forma escrita, transcrita no registro imobiliário, por exigência de Lei.
Para bens móveis, há liberdade de forma, de acordo com a preferência das partes, podendo ser escrita, verbal, mímica ou tácita.
1.5 - Requisistos Objetivos
A venda será AD MENSURAM (por medida certa) quando a estipulação do preço for condicionada à especificação das dimensões da área do imóvel. Diferente disto, dá ao comprador direito à complementação da área, ao abatimento do preço ou, até mesmo, à resolução do contrato.

A venda será AD CORPUS quando se tratar de bem vendido como corpo certo, individualizado por suas características, não sendo de extrema importância a medida do imóvel pelo que não será determinante do preço.
A venda poderá ter como objeto coisa futura, que ainda virá a existir, desfazendo-se o contrato sobrevindo a inexistência desta.
A venda que for representada por amostras, protótipos ou modelos deverá apresentar produtos correspondentes a estes, sob pena de ficar obrigado o vendedor a restituí-los com as mesmas características do que fora por ele exibido.
A venda que tem por objeto várias coisas não permite ao comprador recusar todas pelo defeito oculto que uma delas venha a apresentar.
Requisitos Subjetivos
Primeiramente, as partes devem ser capazes, ou seja, maiores de 18 (dezoito) anos ou emancipadas.
Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem o consentimento expresso dos outros descendentes.
Salvo no regime de separação de bens, é necessária anuência (concordância) expressa do consorte (cônjuge) para a venda do bem imóvel.
O locador não pode vender imóvel seu, alugado, sem antes oferecê-lo ao locatário.
O condômino não pode vender sua parte de coisa indivisível se outro condômino a quiser.
Os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatários, servidores públicos, juízes, servidores e auxiliares da justiça não podem comprar bens que estejam sob sua administração.
Efeitos
Transmissão do objeto
Artigo da compra e venda, o objeto deve ser transferido pelo vendedor ao comprador, mediante recebimento de soma em dinheiro.
Bens móveis - a transmissão ocorre com a entrega do bem pelo vendedor ao comprador.
Bens imóveis - a transmissão se dá pela transcrição no registro imobiliário.
Responsabilidade pelos riscos
Enquanto não há a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis:
Os riscos correm por conta do vendedor, já que nestas hipóteses é ainda considerado o dono das referidas coisas.
Os riscos do preço (um possível aumento) recaem sobre o comprador.
Havendo a tradição de coisas móveis e o registro de imóveis:
O prejuízo pelo vício da coisa fica por conta do comprador.
O prejuízo na perda do preço é sofrido pelo vendedor.
Repartição das despesas
Não havendo estipulação contrária expressa no contrato, as despesas com:
Escritura e registro - são de responsabilidade do comprador.
Tradição da coisa - ficam por conta do vendedor.
Direito de reter a coisa ou o preço
No contrato de compra e venda a vista:
O comprador deverá cumprir a sua parte, pagando o preço, para imediatamente o vendedor cumprir a sua, entregando a coisa.
Se o comprador não efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de não entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa for um imóvel, pode recusar-se a assinar a escritura.
No contrato de compra e venda a prazo:
O vendedor pode suspender a entrega da coisa, desde que, antes da tradição ou registro, o comprador caia em insolvência.
Sendo insolvente o vendedor, o comprador pode reter o pagamento até que seja entregue a coisa ou prestada caução.
Cláusulas Especiais
Cláusulas pactuadas em determinadas circunstâncias que obrigam as partes, ou apenas uma delas, a uma prestação específica.
Estas cláusulas nunca podem ser presumidas, devendo sempre vir expressas no contrato.
1-Retrovenda:
É uma reserva do bem. Só ocorre quando o objeto do contrato for um bem imóvel.
No caso do comprador vir a vender o imóvel por ele adquirido, o vendedor deste imóvel tem direito a readquiri-lo, reembolsando-lhe apenas a quantia paga e as despesas.
2-Venda a Contento:
Cláusula pactuada em contrato através da qual o comprador tem a prerrogativa de devolver a coisa quando esta não o satisfizer.
A venda só se efetiva se o comprador aprovar a coisa; caso contrário, o contrato se desfaz. "Satisfação garantida ou seu dinheiro de volta!".
3-Venda sujeita a Prova:
É uma espécie de modalidade da venda a contento, diferenciando-se desta por ser um pouco mais específica, já que o comprador só pode rejeitar o objeto da venda se este não apresentar as mesmas qualidades e finalidades garantidas pelo vendedor.
4-Preempção ou preferência:
O comprador se compromete a dar preferência ao vendedor se vier a vender a coisa posteriormente. Difere-se da retrovenda porque o preço a ser pago deve ser o exigido pelo comprador, e não o preço da venda anterior. Além disso, pode incidir sobre bens móveis e imóveis.
5-Reserva de Domínio:
Cláusula muito comum nas vendas a prazo.
Exclusiva para bens móveis.
A propriedade da coisa móvel, já entregue ao comprador, permanece sendo do vendedor até o pagamento integral do preço.
6-Venda sobre Documentos:

A compra e venda é realizada com base em documentos que representem a coisa, ou seja, o vendedor envia ao comprador as descrições necessárias para a aquisição da coisa e este muitas vezes paga seu preço antes mesmo de recebê-la, confiando na veracidade de tais documentos. Do contrário, desfaz-se o contrato

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